伴随着忙碌的上周结束，终于可以腾出时间将老任的《回忆录》二整理出来了。这本书已经快读完了。不知道还有没有“三”可以出来。

看过老任的博客，微博，却从未想过去追逐这位“地产界”炙热的“专家”著作。不愿意凑热闹的个性使然。在雪球上看了他的长长一篇文章决定全面的了解这位传说的“老任”。感谢当初的小小决定。开启纵观地产这个行业、了解华远这扇大门。让我深情回望这段发展史的同时，汲取“新华远”深厚企业文化的精髓。感谢老任这位缔造者。

中国的国企

老任，在书中提到在那个特殊背景时代下，中国的国企大约是如何分类的。

按周其仁教授的总结，中国的国企大约分为三类。

第一类是实行全计划体制下的旧国企，当被市场替代之后，这类企业大多便破产了。

第二类是华远、联想这批在中央城镇改革的政策失去之下，以国企之名成立的新企业，没有计划内资金，完全靠市场培育、自主经营。

第三类国企是中央或地方占有垄断性资源的企业，如中石化、电信、银行等，当然也包括地方的平台公司等。这类企业是真正依靠完全的政府资源和政府支持，占领市场谋取特殊收益。

同一时代下的“差距”

联办（中国证券市场设计研究中心，毅身为证券交易所研究设计联合办公室）是中国最早进行资本市场、证券市场改革设计的一群人，正是他们推动着中国资本与证券市场的建立，最早的“法人股交易”也是联办在网上操作的。

联办当时获得国泰财富基金6000万美元委托，在境内寻找投资机会，寻找5家不同行业的领头羊，争取境外上市。意味着必须联合其他境外资本组成境外投资公司，共同投入基金，分别在这5家公司中持有控股权，争取合资后在境外上市。

如今的境外基金大多采取此种方式进入与套现，如红杉、赛富、今日资本等。

而当时的5家公司中国公司分别是地产业的华远公司、生产柴油机的玉门柴油、白色家电的小天鹅、食品的春都火腿肠、制药业的三九胃药。

而华远的最初的合资结构中并无华润，而是光大投资公司。所有的外资集合起来，在英属维京群岛成立合资公司，分别是光大投资公司、国泰财富、中国石油境外香港上市公司“太阳世界”。

这是段企业的发展史，背景却是资本市场的不成熟，资源的匮乏。想起了那本未曾读完的《三井帝国在行动》，所谓的官商勾结，抛去我们的“偏见”，在还没有进入市场化的改革初期，这是一个历史的重托，恰恰是这种无私的信任，推动经济制度的改革，逐步从计划走向了市场。

这段故事约是发生在94年前后，中途进展并不顺利，因此便有后来的华润（控股比例由51提升至57）。因为一点点的工作背景，对这种方式还算熟悉，这种融资交易结构目前依然很多大机构在使用。

我想感慨的是这份“差距”，20多年后的我们，还在对融资结构尚处在研究时，我们的前辈早已在多年前熟练使用。天南前辈的“当今社会已不再是一代人的竞争，而至少是两代人的竞争”表露无疑。

阳光下的伟大

华远在对东直门项目的收购项目，认为收购失败的最重要因素是“缺少最基本的契约精神”。也因此得出最大的教训，不管一个项目有多少利润，所有的市场交易中的合作底线是绝不与没有契约精神的人打交道！说白了就是绝不与不讲交易规则的骗子打交道。尽管可能你比骗子更聪明，或许你有充分的法律意识保障利益不受损失，但你没有足够多的时间和精力去提防一个站在你身边的骗子。

对于从事投资的从业人来说，更是如此。也就有那句“财报是用来证伪，不是用来证实的。是用来排除企业的”。所以我们对这句话的理解更深刻，对“机会成本”更加看重。尤其是像私募股权投资这种更像“联姻”式的投资。更加看重企业主的诚信。同样对待投资人，管理人所有的工作都要经得起每位投资人的检阅，需要时刻在“阳光”下进行。

行业之“暴利”源头

结合老任自己的背景，言简意赅的阐明为何胡润榜上有许多开发商。

主要理由是一，除房地产外，国内几乎所有与资源相关的产业都被政府垄断，个人无法涉足（煤老板虽然很富有但财务不公开）。

二是杠杆效应，又分为生产经营中的杠杆效应，开发商可利用银行信贷和购房人的预付款扩大规模，其他产业则很难。另外上市之后的杠杆效应，也成为个人财富的放大器。三则是规模与营业额巨大，单价价值虽比不上汽车等，但规模化总会却无法估量。

在完全开放的市场，如美、英、日、韩等首富前100名、200名中却并无房地产企业。究竟原因还是市场的开放与竞争是否充分的限制。难道是“山中无老虎，猴子称大王”？

中国的城镇化

1996年城镇化率突破30%，就进入了城市化过程曲线的加速发展阶段，每年2000多万人口涌入大跌城市，连续十年如此，土地供给远滞后于经济与现实发展的需要。

国内的城镇化前两个阶段仍处于高速增长的前两个阶段，

第一个阶段是农村人口大量向城市集中，

第二个阶段是中小城市人口大量向大中城市集中。

第三个阶段是从市中心到郊区，

第四个是形成城市群，全世界情况大体都如此。

现实确实是：

中国有着严格的土地国有与集体所有两种限制，前者可合理建设，后者不能自由交易，从产权制度上来看，人口从农村向城市流动也是必然。

中国有着严格的户籍制度，背后则是公共福利的配套，城市户籍可以超越农村户籍享有教育、医疗、退休等多项特权，也是争相向城市移动并力争变成城市户籍。

中国有着严格政府资源管制，如教育资源、医疗资源的配置，所有的公共资源都集中配置在大中城市，想分享这些教育与医疗资源，不得不拼命挤进大中城市。

中国有着各种审批与审核的分配制度，如向中央申请项目与资金，最后变成跑“部”“钱”进，城市也按管理的权限而自觉形成等级资质。

也正因此，市场机会、钱、权、银行、机场，国家机构、政府机构等都集中与此，尽管生活成本很高，无论是大学生还是社会人选择留在这里。

市场经济中如果没有户籍管理等限制条件？靠什么来平衡这种人口的流动呢？在全世界都一样的生活成本的接受支付能力，房价或房租便是这个城市公共资源的防护墙。

资源的使用必须用价格来调节，比如对道路收费、房价限制人口无限流入。

同样对待当地人而言，也许是不公平不合理的，因为要分享城市中历史沉积下来的红利，外地人要支付远比当地人更高的成本，付出更多的代价，也必然带来更多的财富。评定的标准不再是以当地人的平均收入水平，而是那么必须以支付高成本人的支付能力而定价。土地价如此，房价亦如此。

或许资源不足以满足更多流入人口和当地增长的消费能力时，就不再是平均分配了吧。

如果没有开发商呢，所有的人都无法解决住房问题，福利分房的约束，限制了自由迁徙的权利。

开发商是负责生产最好的商品，提高社区或城市的价格，更多的创新节能与环保提高房价，改善生活质量。

向社会中的低收入家庭提供保障是政府的责任，向低收入家庭提供比纳税人自行购买住房更优越的生活条件。

这或许就是“政府管穷人，企业管赚钱”的社会分工。

华远的管理文化

制度是一切生产力。

华远对高层应为“无为而治”，对中层则“人之初，性本善”，对下层则“人之初，性本恶”，按道、儒、法的思路制定考核标准。

20%的高管和中管，他们的创造性、风险决策判断能力、寻找机会的能力、有效的组织实施能力，决定企业的盈利能力和竞争力。80%的人大多是执行层面。

同样华远的分配业绩与奖罚也重在公开透明，他们的这一套制度还是相对健全和完善的。

这套管理文化也应用到福利分房上，在1988年老任便向员工承诺保证员工能够分配上住房，1991年华远就委托工会建立公开透明的分房制度，而在随后几年中，都按照“住房分”来累计计算。充分体现制度的公平性。

这段的细则非常多，如果做人事行政性工作的小伙伴有兴趣的，可以在书中寻找这个章节。

这篇笔记有些长，不同时段不同的标题完成。除了最后的企业文化建设是微观操作层面上的技术问题。

其它皆为宏观经济方面，通过历史的长河反观我们或是过去或是当下正在经历的一切。

本文来自：逍遥右脑记忆 http://www.jiyifa.com/dushubiji/806118.html

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